Edilizia

Sanatoria edilizia 2023: le possibilità del T.U. edilizia

La normativa edilizia (il d.P.R. n. 380 del 2001) non riporta mai una esplicita differenza tra le due tipologie di abuso, ma dopo 3 condoni edilizi (Legge 28 febbraio 1985, n. 47, Legge 23 dicembre 1994, n. 724 e Legge 24 novembre 2003, n. 326) e un’infinità di interventi della giustizia di ogni ordine e grado, è possibile suddividere gli interventi edilizi:

• che sarebbe stato possibile realizzare con un titolo edilizio (permesso di costruire e segnalazione certificata di inizio attività, SCIA);
• gli interventi che in contrasto con la normativa edilizia.

Mentre i primi possono essere regolarizzati (ma solo a determinate condizioni), per i secondi è decisamente più complicato giungere ad una forma di sanatoria edilizia.

Interventi in CILA

Prima ancora di parlare di abusi formali, è necessario ricordare che un abuso è tale se e solo se è un intervento che avrebbe richiesto di un permesso di costruire o una SCIA. Tutti gli interventi che accedono ad un altro regime amministrativo (la comunicazione di inizio lavori asseverata o CILA) non possono essere considerati “abusi”.

L’art. 6-bis del T.U. edilizia, introdotto dall’art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016 (c.d. Decreto SCIA), dispone che tutti gli interventi che non è possibile ricondurre nell’elenco di cui:

• all’art. 6 (edilizia libera)
• all’art. 10 (permesso di costruire);
• all’art. 22 (SCIA);

sono realizzabili previa comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico, conosciuta con l’acronimo (CILA). È chiaro (e lo prevede l’art. 6-bis stesso) che l’intervento dovrà comunque rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.

Nel caso in cui questi interventi fossero realizzati in assenza di CILA non è possibile parlare di abuso edilizio perché la normativa consente la regolarizzazione:

• a fine lavori;
• in corso d’opera.

Nel primo caso si fa una CILA tardiva e si paga una sanzione pecuniaria di 1.000 euro. Nel secondo la sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

Abuso formale e permesso di costruire in sanatoria

A questo punto è possibile parlare degli abusi “formali”. In questo caso la normativa edilizia dedica due articoli alle possibilità di sanatoria:

• l’art. 36 – accertamento di conformità;
• l’art. 37 – interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità.

Nel primo caso stiamo parlando di interventi realizzati:

• in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso;
• in assenza di SCIA alternativa a permesso di costruire o in difformità da essa.

Per questa tipologia di intervento, entro:

• l’acquisizione gratuita a patrimonio comunale (art. 31, comma 3) per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• il termine fissato dall’ordinanza di demolizione (art. 34, comma 1) per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• l’irrogazione delle sanzioni amministrative;

il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).

Il rilascio del permesso di costruire in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’art. 16 (Contributo per il rilascio del permesso di costruire). Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Come scritto, l’istanza per ottenere il permesso di costruire in sanatoria è presentata dal privato alla pubblica amministrazione. A tale richiesta il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata. Si tratta, dunque, di un silenzio-rifiuto.

Abuso formale e SCIA in sanatoria

Nel caso di interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, l’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001 consente l’accertamento di conformità a seguito della presentazione di SCIA in sanatoria. Anche in questo caso, l’intervento dovrà risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda. Diversamente dal permesso di costruire in sanatoria, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

Sulla SCIA in sanatoria recentemente si è discusso tanto sul valore del silenzio della pubblica amministrazione. Diversamente dall’art. 36, il successivo 37 non dispone nulla sulle tempistiche di risposta. Questo in realtà perché trattandosi di segnalazione certificata di inizio attività non dovrebbe essere una “risposta” da parte dell’ufficio competente ma solo una quantificazione della sanzione amministrativa.

Solo a seguito del pagamento della somma prevista (…non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio) è possibile considerare “consolidata” ed effettiva la SCIA in sanatoria.

Non essendo state previste delle tempistiche, però, si sono formati tre orientamenti diversi di cui ha parlato recentemente la sentenza del Consiglio di Stato 1 marzo 2023, n. 2192:

• un primo orientamento considera il silenzio sull’istanza di sanatoria di cui agli art. 37 al pari di quello dell’art. 36, con la conseguenza di un silenzio-rigetto;
• un secondo qualifica il silenzio sulla SCIA in sanatoria come assenso;
• un terzo orientamento ritiene che il procedimento può ritenersi favorevolmente concluso per il privato solo allorquando vi sia un provvedimento espresso dell’amministrazione procedente, pena la sussistenza di un’ipotesi di silenzio inadempimento.

Personalmente sono per un “quarto” orientamento. La norma è scritta male e prevede comunque il pagamento di una sanzione che dovrebbe essere determinata dalla pubblica amministrazione.

Sul tema occorre ricordare l’art. 19 della Legge n. 241/1990 per la quale:

1. la SCIA sostituisce ogni “atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, comprese le domande per le iscrizioni in albi o ruoli richieste per l’esercizio di attività imprenditoriale, commerciale o artigianale il cui rilascio dipenda esclusivamente dall’accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, e non sia previsto alcun limite o contingente complessivo o specifici strumenti di programmazione settoriale per il rilascio degli atti stessi“, “con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria“;
2. l’intervento dell’amministrazione competente è previsto in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti entro un termine di 30 giorni per la SCIA edilizia (decorso tale termine non si tratta di silenzio-assenso, né di silenzio-rifiuto, né di silenzio inadempimento);
3. nel caso di dichiarazioni o attestazioni o asseverazioni false a corredo della SCIA è prevista la reclusione da uno a tre anni.

Fatta questa premessa, come detto, la SCIA edilizia consolida i suoi effetti a seguito della sanzione ed è su questa che si dovrebbero prevedere delle tempistiche di risposta da parte della pubblica amministrazione, sforati i quali è possibile parlare di silenzio-inadempimento.

Gli abusi “sostanziali”

Per quanto riguarda gli interventi in contrasto con la normativa edilizia e urbanistica, con gli strumenti urbanistici, i regolamenti edilizi o la normativa tecnica di settore, in questo caso di parla di abusi “sostanziali” in cui “teoricamente” l’unica strada percorribile è la demolizione e il ripristino dello stato legittimo desumibile dall’ultimo titolo edilizio.

Ho scritto “teoricamente” perché il T.U. edilizia prevede la cosiddetta “fiscalizzazione dell’abuso”, una scelta operata dalla pubblica amministrazione nel caso in cui l’abuso non può essere rimosso senza pregiudizio per la parte conforme. Di fiscalizzazione dell’abuso se ne parla in 3 diversi articoli del d.P.R. n. 380/2001:

• l’art. 33, comma 2 – interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• l’art. 34, comma 2 – interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• l’art. 38, commi 1 e 2 – interventi eseguiti in base a permesso annullato.

Come già scritto, la scelta di irrogare una sanzione alternativa alla demolizione compete, sulla base di motivato accertamento, al dirigente o al responsabile dell’ufficio. Di fatto, la norma non riserva al privato la scelta tra sanzione demolitoria e pecuniaria, ma correla l’irrogazione della seconda al dato oggettivo del pregiudizio arrecato dalla demolizione parziale alla parte di edificio eseguita in conformità.

Esiste, però, una profonda differenza tra i tre articoli del T.U. edilizia:

• l’art. 38, comma 2 prevede che l’integrale corresponsione della sanzione pecuniaria produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria e quindi l’abuso viene sanato;
• nei casi previsti dagli articoli 33 e 34 invece l’abuso diventa “tollerato” ma di fatto l’immobile non acquisisce uno stato legittimo.

La fiscalizzazione dell’abuso non è utilizzabile nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. In questo caso, come disposto all’art. 31 del Testo Unico Edilizia, la demolizione e remissione in pristino non sono evitabili.

Tolleranze costruttive

Per ultimo vale la pena ricordare l’art. 34-bis (Tolleranze costruttive) del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dall’art. 10, comma 1, lettera p), del Decreto Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni). È stato stabilito che:

“Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo“.

Si tratta di tolleranze “costruttive” che riguardano la realizzazione di interventi che richiedono prescrizioni di natura tecnica: la dimensione di una finestra, la superficie calpestabile, l’altezza, la cubatura,…Eventuali differenze dimensionali dell’ordine del 2% non sono neanche considerate difformità edilizie e per questo non sono dichiarate dal tecnico ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie.

Legge 38/2023

È stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la legge 38/2023 legge di conversione del dl 11/2023 (decreto blocca cessioni) contenente urgenti in materia di cessione dei crediti di cui all’articolo 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77. Queste le principali novità:

• proroga di 6 mesi per le unifamiliari;
• divieto di acquisto dei crediti per le Pubbliche Amministrazioni;
• conversione dei crediti acquisiti dalla Banche in Buoni del Tesoro Poliennali;
• responsabilità solidale e documentazione necessaria per eliminarla;
• stop alla cessione del credito e modifiche al sistema di eccezioni;
• allungamento dei termini di cessione e di detrazione diretta;
• abrogazione dei “vecchi” meccanismi di cessione;
• norme di interpretazione autentica dei progetti in variante per il Superbonus 110% e per l’utilizzo della cessione del credito;
• le norme di interpretazione autentica su cessione a SAL;
• visto di conformità;
• asseverazione sisma-bonus e attestazione SOA;
• compensazione orizzontale;
• remissione in bonis al 30 novembre 2023.

Proroga Superbonus unifamiliari

L’art. “01” del 11/2023 introdotto della legge 38/2023 prevede una proroga importante per le villette (edifici unifamiliari): ben 6 mesi in più per ultimare i lavori, sempre che alla data del 30 settembre 2022 siano stati completati lavori per il 30% dell’intervento complessivo.

Art. 01

Proroga del termine relativo alle spese sostenute per interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche).
1. All’articolo 119, comma 8 – bis , secondo periodo, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, le parole: “entro il 31 marzo 2023” sono sostituite dalle seguenti: “entro il 30 settembre 2023”

Regioni e Provincie

Nei mesi scorsi gli operatori del settore avevano puntato le loro speranze verso le pubbliche amministrazioni, le quali avevano mostrato l’interesse di procedere con l’acquisto dei dei crediti bloccati. In particolare, gli enti avrebbero assunto un ruolo fondamentale nella vita della maxi-detrazione, ma questa è un’altra storia. La legge 38/2023 va a confermare quanto già previsto dal decreto blocca crediti, confermando il divieto per le P.A. di essere cessionari dei crediti di imposta derivanti dall’esercizio delle opzione per la cessione del credito e sconto in fattura.

Art.1-quinquies

Ai fini del coordinamento della finanza pubblica, le pubbliche amministrazioni di cui all’articolo 1, comma 2, della legge 31 dicembre 2009, n. 196, non possono essere cessionari dei crediti di imposta derivanti dall’esercizio delle opzioni di cui al comma 1, lettere a) e b) .

Superbonus e Btp

L’art 1-sexies prevede che le banche, intermediari finanziari, società appartenenti a un gruppo bancario potranno utilizzare i crediti d’imposta legati agli interventi del Superbonus, la cui spesa è stata sostenuta sino al 31 dicembre 2022. Tali enti, potranno sottoscrivere emissioni di Btp con scadenza non inferiore a 10 anni, nel limite del 10% della quota annuale eccedente i crediti di imposta e a condizione che il cessionario abbia esaurito la propria capienza fiscale nello stesso anno. Inoltre, è consento il primo utilizzo potrà essere effettuato in relazione alle emissioni ordinarie effettuate a partire dal primo gennaio 2028.

Art.1-sexies

Alle banche, agli intermediari finanziari iscritti nell’albo previsto dall’articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, alle società appartenenti a un gruppo bancario iscritto nell’albo di cui all’articolo 64 del medesimo testo unico e alle imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia ai sensi del codice delle assicurazioni private, di cui al decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209, cessionarie dei crediti d’imposta di cui al comma 2 del presente articolo, ai sensi dell’articolo 119 del presente decreto, in relazione agli interventi la cui spesa è stata sostenuta fino al 31 dicembre 2022, è consentito di utilizzare, in tutto o in parte, tali crediti d’imposta al fine di sottoscrivere emissioni di
buoni del tesoro poliennali, con scadenza non inferiore a dieci anni, nel limite del 10 per cento della quota annuale eccedente i crediti d’imposta, sorti a fronte di spese di cui al predetto articolo 119 del presente decreto, già utilizzati in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, nel caso in cui il cessionario abbia esaurito la propria capienza fiscale
nello stesso anno. In ogni caso, il primo utilizzo può essere fatto in relazione alle ordinarie emissioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2028. Con appositi provvedimenti di natura direttoriale dell’Agenzia delle entrate e del Ministero dell’economia e delle finanze, sentita la Banca d’Italia, sono individuate le modalità applicative del presente comma.

Responsabilità solidale

L’art.1 comma 6-bis prevede un’alleggerimento della responsabilità solidale per i soggetti che acquistano crediti da una banca. Infatti, tale modifica alleggerirebbe ulteriormente l’ambito dell’esclusione dal concorso di violazione, a condizione che il soggetto cedente (banca) rilasci un’attestazione di possesso della documentazione relativa alle opere che hanno realizzato il credito d’imposta.

Ecco la check list dei documento che esonerano dalla responsabilità solidale:

1. titolo abilitativo oppure dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà nel caso di edilizia libera, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili e non necessitano di titolo;
2. notifica preliminare ASL oppure, nel caso di interventi per i quali tale notifica non è dovuta in base alla normativa vigente, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che attesti tale circostanza;
3. visura catastale ante operam o storica dell’immobile oggetto degli interventi, oppure, nel caso di immobili non ancora censiti, domanda di accatastamento;
4. fatture, ricevute o altri documenti comprovanti le spese sostenute, nonché documenti attestanti l’avvenuto pagamento delle spese medesime;
5. asseverazioni, quando obbligatorie per legge, dei requisiti tecnici degli interventi e di congruità delle relative spese, corredate da tutti gli allegati previsti dalla legge, rilasciate dai tecnici abilitati, con relative ricevute di presentazione e deposito presso i competenti uffici;
6. delibera condominiale di approvazione dei lavori e relativa tabella di ripartizione delle spese in caso di interventi su parti comuni;
7. nel caso di interventi di efficienza energetica: relazione tecnica (legge 10), APE / APE convenzionale, oppure dichiarazione sostitutiva che attesti la non necessità di tale documentazione;
8. visto di conformità rilasciato dal commercialista;
9. attestazione delle banche o istituti di credito che intervengono nelle cessioni di avvenuta segnalazione delle operazioni sospette (art. 35 dlgs 231/2007) o di astensione (art. 42 dlgs 231/2007).
10. asseverazione sisma-bonus (allegati del dm 329/2020).
11. contratto d’appalto sottoscritto tra il soggetto che ha realizzato i lavori e il committente.

Art. 1 comma 6-bis

Ferma restando, nei casi di dolo, la disciplina di cui al comma 6 del presente articolo e fermo restando il divieto di acquisto di cui all’articolo 122- bis, comma 4, il concorso nella violazione che, ai sensi del medesimo comma 6, determina la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari, è in ogni caso escluso con riguardo ai cessionari che dimostrino di aver acquisito il credito di imposta e che siano in possesso della seguente documentazione, relativa alle opere che hanno originato il credito di imposta, le cui spese detraibili sono oggetto delle opzioni di cui al comma 1:
a) titolo edilizio abilitativo degli interventi, oppure, nel caso di interventi in regime di edilizia libera, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione ediliziaposti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa vigente;
b) notifica preliminare dell’avvio dei lavori all’azienda sanitaria locale, oppure, nel caso di interventi per i quali tale notifica non è dovuta in base alla normativa vigente, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, che attesti tale circostanza;
c) visura catastale ante operam o storica dell’immobile oggetto degli interventi oppure, nel caso di immobili non ancora censiti, domanda di accatastamento;
d) fatture, ricevute o altri documenti comprovanti le spese sostenute, nonché documenti attestanti l’avvenuto pagamento delle spese medesime;
e) asseverazioni, quando obbligatorie per legge, dei requisiti tecnici degli interventi e della congruità delle relative spese, corredate di tutti gli allegati previsti dalla legge, rilasciate dai tecnici abilitati, con relative ricevute di presentazione e deposito presso i competenti uffici;
f) nel caso di interventi su parti comuni di edifici condominiali, delibera condominiale di approvazione dei lavori e relativa tabella di ripartizione delle spese tra i condomini;
g) nel caso di interventi di efficienza energetica diversi da quelli di cui all’articolo 119, commi 1 e 2, la documentazione prevista dall’articolo 6, comma 1, lettere a) e c) , del decreto del Ministro dello sviluppo economico 6 agosto 2020, recante “Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus”, pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale n. 246 del 5 ottobre 2020, oppure, nel caso di interventi per i quali uno o più dei predetti documenti non risultino dovuti in base alla normativa vigente, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, che attesti tale circostanza;
h) visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione sulle spese sostenute per le opere, rilasciato ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, dai soggetti indicati all’articolo 3, comma 3, lettere a) e b) , del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei centri costituiti dai soggetti di cui all’articolo 32 del citato decreto legislativo n. 241 del 1997;
i) un’attestazione, rilasciata dal soggetto che è controparte nella cessione comunicata ai sensi del presente articolo, di avvenuta osservanza degli obblighi di cui agli
articoli 35 e 42 del decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231. Qualora tale soggetto sia una società quotata o una società appartenente al gruppo di una società quotata
e non rientri fra i soggetti obbligati ai sensi dell’articolo 3 dello stesso decreto legislativo n. 231 del 2007, un’attestazione dell’adempimento di analoghi controlli
in osservanza degli obblighi di adeguata verifica della clientela è rilasciata da una società di revisione a tale fine incaricata;
i -bis ) nel caso di interventi di riduzione del rischio sismico, la documentazione prevista dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 329 del 6 agosto 2020, recante modifica del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio 2017, recante “Sisma Bonus – Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità
per l’attestazione, da parte di professionisti abili tati, dell’efficacia degli interventi effettuati”;
i -ter ) contratto di appalto sottoscritto tra il soggetto che ha realizzato i lavori e il committente.

Interventi esclusi dal decreto blocca cessioni

L’art.2 della legge 38/2023 prevede a partire dal 17 febbraio 2023 il divieto di utilizzare sconto in fattura e cessione del credito per interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, ecc. Tuttavia, la norma consente la cessione del credito e lo sconto in fattura per i seguenti interventi:

• eliminazione delle barriere architettoniche;
• sisma-bonus.

Barriere architettoniche

Le disposizioni rientranti all’interno del comma 1 non vengono applicate alle opzioni relative alle spese sostenute per gli interventi di superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche di cui all’art. 119-ter del 34/2020.

Sisma-bonus

La detrazione fiscale viene riconosciuta a chi procederà con l’acquisto di un immobile demolito e ricostruito nelle zone a rischio sismico 1,2 e 3  e abbia richiesto il titolo abilitativo entro il 16 febbraio 2023.

Art. 2 comma 2 lettera c)

per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo. Con esclusivo riferimento alle aree classificate come zone sismiche di categoria 1, 2 e 3, le disposizioni della presente lettera si applicano anche alle spese per gli interventi già rientranti nell’ambito di applicazione degli articoli 119 e 121, comma 2, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, compresi in piani di recupero del patrimonio edilizio esistente o di riqualificazione urbana comunque denominati, che abbiano contenuti progettuali di dettaglio, attuabili a mezzo di titoli semplificati, i quali alla data di entrata in vigore del presente decreto risultino approvati dalle amministrazioni comunali a termine di legge e che concorrano al risparmio del consumo energetico e all’adeguamento sismico dei fabbricati interessati.

Zona a rischio sismico

Il territorio italiano è stato classificato e suddiviso in zone, in base all’intensità e frequenza dei terremoti del passato.

Sono previste 4 zone sismiche (la 1 è quella con il rischio più alto):

• Zona 1  (rischio alto): Friuli Venezia Giulia, Abruzzo, Umbria, Molise, Campania, Sicilia.
• Zona 2  (rischio medio alta): Emilia Romagna, Lazio, Marche, Puglia e Basilicata.
• Zona 3  (rischio media alta): Lombardia, Toscana, Liguria e Piemonte.
• Zona 4  (rischio bassa): Sardegna, Trentino Alto Adige e Valle d’Aosta.

Per conoscere i dettagli della zonizzione sismica, ti rimando al portale della Protezione Civile.

pericolosità-sismica

Superbonus spalma-crediti

All’interno dell’art. 2 è stato aggiunto il comma 8 quinquies che dà la possibilità ai contribuenti di optare per la detrazione in 10 quote annuali di pari importo, per tutte le spese sostenute dal primo gennaio 2022 al 31 dicembre 2022 per il periodo d’imposta del 2023. L’opzione è irrevocabile ed è esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta 2023. Infine, l’opzione è esercitabile a condizione che la rata di detrazione relativa al periodo d’imposta 2022 non sia stata indicata nella relativa dichiarazione dei redditi.

Art.2 comma 8 quinquies

Per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2022 relativamente agli interventi di cui al presente articolo, la detrazione può essere ripartita, su opzione del contribuente, in dieci quote annuali di pari importo a partire dal periodo d’imposta 2023. L’opzione è irrevocabile. Essa è esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta 2023. L’opzione è esercitabile a condizione che la rata di detrazione relativa al periodo d’imposta 2022 non sia stata indicata nella relativa dichiarazione dei redditi.

SOA

L’art.2 ter prevede nome di interpretazione autentica in materia di condizioni per le detraibilità delle spese. Il comma 1 lettera riscrive le disposizione riguardante l’obbligo SOA. In particolare, la soglia dei 516.000 euro va calcolata in relazione a ciascun contratto di appalto o subappalto e non sul valore complessivo dell’intervento.

art.2 – ter comma 1 lettera d

l’articolo 10 -bis del decreto-legge 21 marzo 2022, n. 21, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 maggio 2022, n. 51, si interpreta nel senso che:
1) per i contratti di appalto e di subappalto stipulati tra il 21 maggio 2022 e il 31 dicembre 2022, è sufficiente che la condizione di essere in possesso dell’occorrente
qualificazione di cui alla lettera a) del comma 1 del predetto articolo 10- bis oppure di documentare al committente o all’impresa appaltatrice l’avvenuta sottoscrizione di un contratto di cui alla lettera b) del medesimo comma 1 risulti soddisfatta entro il 1° gennaio 2023;
2) il limite di 516.000 euro di cui all’alinea del comma 1 e al comma 2 del predetto articolo 10 -bis è calcolato avendo riguardo singolarmente a ciascun contratto di appalto e a ciascun contratto di subappalto;
3) le disposizioni del predetto articolo 10 -bis, essendo riferite alle spese sostenute per l’esecuzione di lavori, non si applicano con riguardo alle agevolazioni concernenti le spese sostenute per l’acquisto di unità immobiliari

Remissione in bonis entro il 30 novembre

Nel caso in cui non si è si riusciti ad inoltrare le comunicazioni per la opzione di cessione del credito o sconto in fattura entro il 31 marzo 2023, ci si potrà avvalere della remissione in bonis di cui al comma 1, dell’art. 2 del dl 16/2012.

Ti allego le legge 38/2023 e il testo coordinato.

Le problematiche dello stop della cessione del credito

Il problema maggiore legato alla sospensione della cessione del credito e dello sconto delle fatture è in realtà rappresentato dai vari crediti insoluti e bloccati che non possono essere acquistati e venduti. Secondo una stima dell’Associazione nazionale dei costruttori e degli appaltatori (ANCE), ci sono almeno 15 miliardi di crediti fiscali bloccati relativi all’eccedenza del 110% e alla detrazione per l’edilizia.

A seguito di una serie di modifiche legislative, è probabile che il mercato per la vendita dei crediti d’imposta relativi all’eccedenza venga riaperto. La Camera e il Senato hanno approvato in via definitiva il Decreto legislativo dl 11/2023, che contiene diverse disposizioni relative alla cessione dei crediti fiscali bloccati.

Ecco quando riparte la cessione del credito

Tra le soluzioni prese in considerazione per lo sblocco del sistema SuperBonus, il governo sta lavorando alla creazione di una piattaforma per lo sblocco dei crediti entro giugno 2023, con Enel X come veicolo per il quale i lavori erano già iniziati a metà febbraio. Si tratta di un portale online dedicato al riciclo dei crediti, dove i crediti possono essere venduti o riacquistati in modo da poterli riciclare.

Il riciclaggio dei crediti con le banche

Il Ministro delle Finanze Giorgetti ha annunciato un accordo tra banche e Governo per il riciclo dei crediti in sospeso, in particolare quelli derivanti dall’eccedenza del 110%, e per lo sblocco dei cantieri sospesi.

A tal fine, le banche si stanno preparando a riattivare il sistema di cessione dei crediti, il meccanismo principale per la restituzione del super bonus.

Quali banche riaprono alla cessione del credito?

In relazione alle nuove disposizioni sulle eccedenze, Poste Italiane e alcune banche (Intesa Sanpaolo e Unicredit) stanno lavorando allo sblocco dei crediti.

Tra gli emendamenti proposti e approvati dalla Camera dei Deputati, il più importante è la proroga del termine per la presentazione delle comunicazioni all’Agenzia delle Entrate. Il termine sarà esteso dal 31 marzo al 30 novembre, data ultima per la presentazione delle dichiarazioni dei redditi nel 2022. Pertanto, utilizzando il meccanismo dell’inesigibilità in bonis, sarà possibile presentare la comunicazione di trasferimento al fisco in ritardo e pagare una multa di 250 euro senza perdere l’opzione.

Grazie a queste novità, diverse banche hanno annunciato la ripresa dei bonifici: le prime a riprenderli ufficialmente sono Unicredit e Intesa Sanpaolo.

Cassa Depositi e Prestiti e da Poste Italiane

Ci sono anche segnali di riapertura da parte di Cassa Depositi e Prestiti e Poste Italiane per quanto riguarda l’acquisto di crediti edilizi abbandonati.

A questo proposito riportiamo le dichiarazioni di Dario Scannapieco, Amministratore Delegato di Cassa Depositi e Prestiti, e di Giuseppe Lasco, Segretario Generale di Poste Italiane: “Al momento non siamo direttamente coinvolti in iniziative, ma se c’è qualcosa che può aiutare il Paese a risollevarsi dal sistema, lo valuteremo con calma e obiettività. Perché secondo le ultime disposizioni governative, le nostre attività sono rivolte ai singoli, alle famiglie. Se c’è una separazione con il governo, siamo pronti a ripartire da zero.”

Unicredit e cessione del credito

Unicredit Banca ha sviluppato una soluzione per le imprese, gli artigiani e i professionisti che hanno terminato i loro lavori, offrendo loro la possibilità di destinare i crediti d’imposta maturati alle detrazioni delle fatture per le spese sostenute nel 2022. L’obiettivo è mobilitare questi crediti d’imposta per fornire la liquidità necessaria per continuare a svolgere la propria attività.

A partire dal 3 aprile, Unicredit riapre la possibilità di rendere disponibili i crediti d’imposta relativi a super bonus e altri bonus di fatturazione, con l’obiettivo di agevolare i clienti che hanno completato le loro operazioni, hanno raggiunto la loro soglia fiscale e hanno bisogno di rendere disponibili i crediti d’imposta.

L’offerta è aperta ai clienti titolari di un conto corrente presso la Banca e consente l’attribuzione di crediti d’imposta a condizione che siano rispettate le seguenti condizioni il credito deve derivare da sconti di fatturazione; la spesa deve essere sostenuta nel 2022; l’importo totale del credito per busta deve essere di almeno 10.000 euro ma non superiore a 600.000 euro inferiore a 10.000 euro per busta.

Accordo tra Intesa Sanpaolo e la Luiss

Infine, sempre per riattivare il mercato della cessione dei crediti fiscali legati al Superbonus e ai bonus bonus edilizi è stato siglato un accordo tra Intesa Sanpaolo e l’Università Luiss Guido Carli per un valore fiscale pari a 60 milioni di euro.

   Tale agevolazione fiscale sarà valida fino al 30 settembre successivo.

L’emendamento è stato presentato dal sottosegretario all’Economia, Federico Freni, che ha proposto di estendere il termine iniziale, inizialmente fissato al 30 giugno, al 30 settembre. Con questa modifica, i proprietari avranno più tempo per completare i lavori e beneficiare dell’agevolazione fiscale prevista.

La commissione avrebbe dovuto riprendere l’esame degli emendamenti alle 15. “Siamo tendenzialmente ottimisti“, dice il presidente della Commissione Marco Osnato (FdI), spiegando che “purtroppo c’è stato un ritardo sulle analisi della Ragioneria ma ora pare tutto concluso. Sono arrivate le riformulazioni, ne mancano un paio“.

Il Superbonus è una delle misure più importanti per la ripresa economica del Paese, incentivando la riqualificazione energetica degli edifici e la ristrutturazione degli immobili, creando nuovi posti di lavoro e un’opportunità per la transizione energetica del Paese. Nonostante l’importanza della misura, ci sono ancora molti crediti del Superbonus incagliati, che mettono a rischio la sopravvivenza di molte aziende.

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Il governo ha cercato di intervenire per risolvere la situazione, sensibilizzando le istituzioni e le banche affinché ricomincino ad acquistare i crediti e a garantire maggiore accesso al credito per le imprese. Inoltre, il governo ha lavorato all’elaborazione di una piattaforma che dovrebbe permettere di smaltire tutto l’arretrato dei crediti incagliati, coinvolgendo anche alcune delle più importanti partecipate pubbliche.

Tuttavia, nonostante gli sforzi del governo, la situazione dei crediti incagliati del Superbonus rimane preoccupante. Molte imprese e cittadini hanno investito in questi interventi, ma si trovano ancora ad aspettare il pagamento dei crediti. Questa situazione sta causando gravi difficoltà economiche e finanziarie, mettendo a rischio la sopravvivenza di molte aziende.

Per risolvere la situazione dei crediti incagliati, è necessario agire con determinazione e tempestività. Occorre trovare soluzioni strutturali che consentano di sbloccare gli arretrati e garantire maggiore certezza per gli investimenti. Inoltre, è importante sensibilizzare le istituzioni e le banche affinché ricomincino ad acquistare i crediti e a garantire maggiore accesso al credito per le imprese.

Secondo Francesco Venturini, ceo di Enel X, esiste una soluzione strutturale per i crediti edilizi incagliati: un veicolo finanziario che acquisti i crediti fiscali, certificati come certi, liquidi ed esigibili da un primo cessionario, ed esegua un ponte per cedere nuovamente tali crediti a terzi secondo il loro calendario di scadenze fiscali, affinché ne abbiano un vantaggio diretto ed immediato. In questo modo, si potrebbe sbloccare l’arretrato dei crediti e favorire la ripresa del settore edilizio.

Inoltre, come ha dichiarato il Ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti, si sta valutando l’allungamento della possibilità di detrarre i costi del Superbonus, in modo da fornire maggiori incentivi e garantire maggiore certezza per gli investimenti. Questa mossa potrebbe aiutare ad accelerare la ripresa economica del Paese e a garantire maggiore sicurezza per gli investimenti nel settore edilizio.

Tuttavia, la situazione dei crediti incagliati non è l’unica sfida per il Superbonus. Molte imprese e cittadini hanno riscontrato difficoltà nell’accesso al credito e nell’avvio dei lavori di ristrutturazione. Questo problema è stato aggravato dalla pandemia, che ha causato una diminuzione della disponibilità di liquidità per le famiglie e le imprese.

Per superare queste sfide, il governo deve continuare a lavorare per semplificare le procedure e garantire maggiore accesso al credito per le imprese e le famiglie. Inoltre, è importante sensibilizzare la popolazione sui benefici del Superbonus e promuovere maggiori investimenti nel settore edilizio.